韩国人为什么都愿意租房子却不愿意买房子「韩国人为什么都愿意租房子却不愿意买房子」

韩国低住房自有率推动了租赁市场

随着我国城镇化步伐的加快，以及“租购并举”等政策的刺激下，国内的租赁市场迅速崛起，长租公寓又一次迎来了新的发展契机，目前我国有超过2亿的流动人口，并大多向一、二线大城市聚集，产生了以中心经济城市为主的大“城市圈”。我们的邻国韩国也是如此，在城镇化率不断提升的过程中伴随着大量的人口流动，以首尔为中心的经济圈吸纳着人口的流入，在这里居住的人们大多选择租房，租赁市场也形成多种多样的运营模式。

01 韩国租赁市场发展现状

以城镇化率达73.8%为界限，演绎城市人口流入与流出的轮回。随着城镇化的快速发展，人口聚集效应明显，但当达到一定的程度之后，流动人口开始减少。从1980年开始，韩国城镇化率快速攀升，特别是1980-1990年十年间韩国的城镇化率从56.7%提高到73.8%，全国的流动人口从825.86万增长到945.92万人，经济中心首尔市的流动人口维持在270-280万人之间。但城镇化率达到73.8%以后的近30年间城镇化率保持平稳增长，全国的流动人口则以每15年近115万的速度逐步减少，2017年韩国全国的流动人口为近40年最低为715.42万人。

图：韩国城镇化率与流动人口变化

越是经济发达的城市住房自有率越低，年轻人为租房主力军。2017年韩国全国的住房自有率为61.1%，首都圈（包括首尔市和京畿道）的住房自有率为54.2%，首尔市的住房自有率为48.3%，均低于全国平均水平，按照区域划分2017年韩国住房自有率较高的地区依次为道地区（省份）为70.3%，6大直辖市为63.1%,均高于全国平均水平，按照年龄划分的话，韩国全国65岁以上老年人阶层的住房自有率为63.2%，39岁以下的青年人阶层为19.1%。数据表明，年轻人是韩国租赁市场的主力军，韩国的大部分年轻人都是以传贳和月租的形式居住。

图：韩国全国住房自有率情况

首尔年轻人PIR最高，购房负担最重，租赁需求旺盛。通过2017年韩国居民年平均所得对比住房购买价格倍数（PIR）可以得出，韩国全国PIR中位数为5.6倍，按区域划分：首尔市为8.8倍，首都圈为6.7倍，六大直辖市为5.5倍，道地区为4.0倍，按年龄划分：65岁以上老人PIR为17.9倍，39岁以下青年为7.3倍，这表明年龄越高PIR越高，首尔地区居住费用要比其他地区负担重，租赁人口远多于其他地区。

无住房家庭约5成，税费负担与工作调动是主因。2017年韩国国内无住房家庭为867万户，较2016年增加了4万户，占全国家庭户数的44.1%，拥有住房的家庭户数从1074万户增加到了1100万户。韩国人口流动性非常强，很多家庭因为工作的调配，孩子上学的变化而随时准备着搬家，并且，有很多家庭即使有足够的资金也不一定会选择买房，其一，是在韩国房屋买卖双方都要交一定的税金，其二，是如果买房子就说明你个人名义下拥有了私人财产，除了每年要交的房产税以外，还要根据你名下持有各种财产的多少还要进行一次纳税，因而很多家庭选择了租房，相应的韩国的租房市场类型也是多种多样。

图：韩国家庭住房自有情况

02 韩国租赁市场发展模式

韩国的租房种类繁多，房屋一般都是以私人住宅，私人建筑物为主，主要有传贳房和月租房两种租房方式，大部分房源对两种租房方式都适用，可以满足不同租户的住房需求。

韩国租房种类

● 传贳房

传贳是韩国独有的一种租房方式，租赁者向房地产所有者支付相当于房屋总价值百分比（一般在60%-80%左右）的一定金额作为租房代价，一般签订1-2年左右的合同，待合同期满后，退还租赁者同等金额，这样合同期间内租赁者不用向房东支付任何其他的租金（有管理费的房子要支付管理费）拥有房屋的使用权，房屋所有者利用这一笔钱进行自行投资或是进行定期存款拿利息。

传贳房租房制度是在朝鲜战争后韩国住房不足的特殊情况下产生的，经过多年的发展，法律保障逐步健全，也得到了人们的信赖。这种制度不仅促进了韩国租赁市场的发展，加快了资金的融通，同时也解决了流动人口的住房需求问题。

● 月租房

月租房和国内也有一些不同，除了每个月要交一定的房租之外还要在签订合时，交给房东一定金额的保证金，普通的月租房一般保证金为3万-6万人民币左右，保证金也可以适当进行调整，但是月租会相应的增加或减少，这种房子适应于大学生或是刚入职场的白领阶层，在韩国一般称为“ONE ROOM”，比这个稍微高级一点的是办公室综合楼，既可以作为小型办公室去使用，也可以居住用，价格比“ONE ROOM”要高600-1000人民币左右。

● 考试院

这种房子非常狭窄，一般只有一个床和写字台及衣柜，中间有一个只能容纳一个人的过道，卫生间、洗澡间、洗衣机、厨房都是共用空间(自带卫生间的价格要高300人民币左右)，这种房租的特点是没有保证金，租赁时间随意，最短以一个月为起点进行出租，租金相对便宜，并且水电费全包，共用厨房内还免费提供米饭、鸡蛋、方便面及泡菜等食物。这种房子适用于正在准备进行各种资格考试的学生，一部分大学生和农民工劳动者。