为什么姨妈提前来了还少,为什么提前还房贷就那么难

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1、为什么姨妈提前来了还少

为什么姨妈提前来了还少

潘晓俊（金融从业者）

这周有个朋友和我抱怨某大行，他想要提前归还房贷，但大行告知他目前提交的申请需要一个月以后方能受理。这将影响他出售该套房产，所以他决定去银保监投诉，希望能通过投诉解决此类问题。这难免让我想起去年春节，因为2021年银保监会提出对新增房地产贷款占比较高银行实施名单制管理，并窗口指导房贷规模，导致正常的房贷申请被银行告知需要3个月以后方可受理。

去年的贷不出来是银保监政策收紧导致，今年的还不掉虽与政策相关但主要还是银行从经营效益考虑设置的主动障碍.个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。从目前商业银行采取略显极端的手段看来，居民贷款意愿已至冰点。

人民银行数据显示，2022年全年住户贷款增加3.83万亿元，较2021全年增量缩水约4万亿元。其中，以个人消费类贷款为代表的新增居民短期贷款同比少增0.76万亿元，以按揭贷款为代表的新增居民中长期贷款同比少增3.33万亿元。2022年居民部门贷款增长乏力与居民收入及收入预期下滑、房地产市场表现欠佳等因素密切相关。虽然有砖家分析2023年二季度后，随着各项政策落地及居民预期改善，个人消费类贷款和按揭贷款增速都会有较为明显的修复，将对经济稳增长形成积极支撑。

比起数据的崩塌，从“牛夫人”到“小甜甜”的政策快速反复切换，矛盾不断和并不完善的市场监管机制，对于居民对于未来生活的预期和信心打击更为核心。看到朋友圈的评论——“信心就像一架飞机，好不容易飞到平流层、断油了就毁于一旦，不可能再原地起飞，需要更换新的飞机，重新推出、滑行、攀升、穿越对流层。这个过程需要3-5年。”

资产配比占6成的房产

根据央行2019年对城镇居民部门资产负债的调查情况，我国居民资产中，现金和存款占比只有8%，占比并不大；配置比例最高的是房产，占比高达59.1%，如果加上商铺则高达65.9%；其次是厂房设备（6.1%），汽车（5.2%）；理财、资管产品、信托占比5.4%，其它金融资产占比7%。

引用梁中华宏观研究的观点，存款只是居民财富配置中的一部分，而且是不太高的一部分，如果居民的财富结构发生比较大的变化，例如从其它资产类别向存款“迁徙”，那么即使居民财富和储蓄没有增加的情况下，存款也会出现高增长。不仅是存款的高增长，存量的居民房产贷款也会随着存款增长而消融，这也是商业银行的焦虑点。任何存款对于银行来说都是负债，存款也确实是立行之本，但商业银行利润是来自于存贷差，大量存款涌入同时优质的长期按揭资产流失将对银行利润产生较大冲击。

居民财富的这种“迁徙”，在过去几年中确实是实实在在发生的。首先是房地产市场的下行，房地产是我国居民配置比例最高的一个渠道，但是在2018年之后，房地产市场储藏财富的功能就开始下降。一方面，存量的房产面临价格下跌、价值缩水的压力，居民可能会卖掉存量的房产，转换为现金或存款；另一方面，即使存量的房地产资产配置不变的情况下，居民每年还有增量的收入或储蓄，这些增量配置向房地产领域的意愿会明显下降，相对的会考虑优先提前归还房地产领域贷款。

理财产品逻辑崩塌

在2008年金融危机以后，房地产、基建是我国诸多资管产品配置的重要底层资产，因为房价的上涨、房地产市场的繁荣，再加上地方政府高成本的融资，为金融产品提供了高收益。但2018年之后，随着房地产市场的下行，地方财政压力的增大，这些底层资产能够提供的回报率在快速降低，金融产品的收益也随之下降，而风险却在不断暴露。所以在2014-2015年的时候，市场普遍关心的一个问题是存款的“搬家”，而现在来看，货币基金的利率在2022年一度比存款的利率还要低，银行理财的收益甚至可以为负，资管产品亏损本金的现象也在过去几年不断出现。其它类别的金融资产无法提供相对较高的收益，且存在较大风险的前提下，居民存款的意愿增长，而存款怎么都比居民房地产领域的贷款收益率低，手里一手低息存款一手高息贷款，放在谁身上都会做出提前还款的选择。

具体来看，虽然2022年LPR已多次向下调整，全国多地也多次下调房贷利率。其中，5年期以上LPR总共下降三次，从4.65%下调到4.3%。大部分人的房贷利率是在每年的1月1日按最新利率计算月供，最新房贷利率也就是在4.3%的基础上基点或者减点。

此外2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

但从实际角度出发，例如2018年12月贷款买的高价房，贷款利率就超过了6%。尽管后续房贷利率重新调整，月供也有所下降，但仍然在5.2-5.8%的利率期间，这部分高利率站岗者，首选就是提前还清部分甚至全部房贷。而且未来利率持续走低会是大概率事件，不希望受到更大损失，有实际偿还能力的存量借款者也会想尽办法把剩余房贷全部结清。在过去，通过购买理财或者是选择银行相关的存款业务，可以将其所产生的收益用来偿还房贷，这要比提前还房贷有益得多。但是如今存款利率一路下降，买个银行理财产品都可能会亏损本金的情况下，不如拿手里的钱提前还掉部分房贷，减轻往后的还款压力。

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