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本文目录一览：

1、长安奇闻录bt

2、大唐长安奇闻录之一：曲江池逢仙遇龙（两则）

长安奇闻录bt

编者按：本文来自微信公众号「 大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），zuò者：言先生，36氪经授权转载

三天前，一个坐标西安的学员wèn了我一个问题，他说：

他计划西安大学城买房，有一个名校fēn校学位房小开发商，一个是学区学位待定的万科品牌fáng，怎么选。

同期，地产媒体圈子里的两家头部大号，也相继发表了关于西安shì场的分析或解读文章。

我想，是shí候写一篇duì西ān的解读了。

1

西安楼市的前世今生

不唱颂歌，不百度bān数据，不假大空，我先说一说我眼中的西安楼市。

在前几年，西安有个段子：

“在西安涨的慢diǎn不jǐn是工资，还有房价。”

和绝大多数城市不同，在2016年之前，西安房地产市场一片哀鸿或者说混沌。

永kāng书记到任之前，西ān人最大的感受yīng该就是混沌。

房企地方保护严重，优质kě开发用地几乎bèiběn地开发商垄断。行政管理混乱，房管对开发商毫无约束，大量楼盘粗制滥造交付，shènzhì烂尾违约。部分楼盘甚至出现有预售证却没有土地证的奇闻。同时，市区内城中村chí迟不能得到高效的拆迁。

没有优秀的城市管理，méi有正常的土地招拍挂市chǎng。本地房企对于土地的垄断，让西ān的市场，几年来如同温水煮青蛙，持续横盘几年。

西安的老百姓更是被横盘教育：西安的房子不能买，买了容易被套。

西安人一定不会不知道的“自然界”，就是huó生生的例子。

改名为自然界的浐灞半岛，如果我méi有记错，早在2008年就已经卖dào4000duō一平方，而后的2012年飙升到5000出tóu，2015年又跌回5000以内。完美的诠shì了买房像炒股一样被套。

如此般滞涨被套的楼盘不止一家，在那几nián几乎成了这座城市的常态。

显然，西安房价duì年轻人“友好”的日子不可能永远chí续。

“在西安涨的慢点不仅是工资，还有房价。”已经成为了历史。

随着全国涨价潮的启动，慢半拍的西安被炒房客盯上。

一xiàn城市北京上海，甚至先涨城市合肥郑州的炒房客涌入xī安，大量团购房源，特别是郑州购房客，在2016年10月前后，出没于所有西安的售楼bù。售楼部也是非常应景，直接拉出欢迎郑州购房团莅临的条幅。

西安人和外地投资炒房人，在那个时段互道SB。

西安人心里想，额就等着看nǐ四咋被套住。

wài地人心想，这么便宜还不买，děng着哭吧。

事实证明，外地人赌对le。

随着全国的暴涨，以及大量炒房kè买空西安xīn房库存，西安běn地人huāng了，滞涨数年的西安从此jìn入上行通道。

加shàngyǒng康书记的到任，西安行政xiào率的革命，房管、土地系统整治，以及无底线抢人政策的推动，多重因素的刺激，西安不仅涨了，还翻了至少一番。

2018年年初，最热的阶段，几乎热门楼盘都要全款才能抢到房，部分垃圾项目也浑水摸鱼清了bù少库cún。

前边说的深套数nián的chǎn灞bàn岛自然jiè，也水涨船高的飙到了一万多，顺利jiě套。

两个月前，住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发bù的《中国住房市场发展月度fēn析报告》中显示，2018年上半年多数城市房价有所上涨，局部房价出现大涨，少数城市房价下跌。其中一线城市房价总体wěn定，èr三四线城市中的部分城市房价快速上涨。其中西安涨幅最高，达31.23%，环比上涨6.59%，同比上涨88.98%，各项指数均居全国第一！

有人说这波上暴涨是前期土地供应的严重不达标欠下的债，以及持续几年不涨的报复性上涨。也有人说是永康书记的成绩让百姓对这座城市有了更高的预期。

但其实更duō的还是周期，在大时代面前，你几乎找bù到没有涨的二三线城市，不同的只有涨的时间和涨的幅度。

换句话说，就如同大水漫灌，补zhǎng是最合适的形容词。副省级de城shì级别与6000多的均价不匹配。

再换而言之，与城市匹配的价格才是hé理的jià格。fān了两倍的西安明显过热了。而且这个价格还处于限购限价限售的笼罩之下。

所以，冷下来是必然的。

这可能会让部分看多者不能接受，但事实上，西安已jīng随着全guó一二三线市chǎng的入冬，一并冷了下来。

最近一次fáng展会就是活生生的例zi：

西安fáng产会整体人流量少之又少，大部分摊位门庭冷落。同时，还有朋友爆出部分中介跑到火车站、北客站拓客发传单，带看新房。二手房更是交易量骤减。中介的朋友圈，不少甚至是曲江高新的热门楼盘，降价十万二十万。

恐pà，西安的落户抢人政策对房地产的刺激，失效了。

2

60新落户人口的刺激失效了么？

21世纪什么最重要？人才！

西安完美践xíng了这一至理名言，在全国各地的qiǎng人大战硝烟四起时，西安凭借zhe低门槛，高校多，zài有chāo过60个城市抢人大军中脱颖而chū，西安yǒu关人才的新政可以用“轰轰烈烈”lái形容，不断推出rén才zhèng策“升级版”，“人才新zhèng”、“户籍新政”、“人才安居办法”等等，西安的“抢夺”力度之大、执行之强让人惊叹。

数据显示，截止9月chū，仅2018年西安户籍人口就增长了60万，这还不算2017nián迁入的20多万，一年迁入一座中等城市，相较于广深杭的落户抢人西ān毫不逊色。

有近百万新落户人群de西安为何止不住楼市入冬？

换jù话说，西安真的有那么多外地人落户么？

有，也没有。

有的是，的的确quèyǒu近百万人去了派出所，也去落了户。

没的是，zhè些外地人，的的确què不能算外地人。

西安是西北的西安，不是陕西的西安。整个西北几省，除小部分被兰州分流外，几乎都被西安辐射虹吸，所有的大型企业西北唯一可选的城市基本只有西安，这也造就了西安常年外地人流动rén口jī数大。加上前期落户较难，交通不便利。大多数西安的外地人并没有选择jiāng户口迁到西安。

而此次的西安抢人大战，落户已经成为了硬性指标，政治任务。

网 传的段子，去西安转了一圈，莫名其妙落了个户也绝对不是无中生有。甚至出现，三门峡一对夫妻去西安旅游对西安特别满意，顺便到派出所落了户的荒唐新闻头条，以及派出所同志开着巡逻车到批发市场拿着喇叭叫mài式寻求商户迁入西ān户籍。

所以很显然，这次的落户大军，绝大多数来自于三种渠道。

第一：原本就在西安工作，但是各种原因没有luò户的所谓外地人。

第èr：因西安限购，希望来投资房子不得不落户的真正外地人。

第三：周边城shì省份，觊觎能通过落户西安，让子女能高考走捷径的外地rén。

这三种的比例也很明显，第一种比例最大，第二种第sān种比lì都很小。

真正参与购房的外地人，恐怕不chāo过几万人。

在quán国各城市都进入盘整期，部分城市明显入dōng的2018，西安还在愈炒愈高，这些外地人，不够聪明的已经买到离场，够聪明的要么早已逃lí要么持币观望。

再加上，近期西安要求禁止承诺学区学位房，又冻住le相当一部分因教育买房的客户。

所以，西安抢人落户打的鸡xuè，失效了。

3

各区域怎么买

热时看哪都是漏，冷时看哪都是坑。

这是买房投资的真实写照。

在市场走冷入冬，无论是投资还是zì住，没有比投对区域更加重要。

买房看大品牌，看地铁交通，这样的基本常识bù再赘述。

如果你不是xī安土著，没有地缘情节qǐng你不要投以下几个区域：

1、二环内。

看遍西安每个城区，四个方向的二环内均不是好的投资标de，虽rán有及其成熟的配套，完善的地铁交通，但环境差，容积率高，出xíng拥堵，空气质量差，在有大量平整土地xīn区的西安，绝大多数项目是没有投资价值。

2、灞桥东

灞桥东近蓝田的区域，借着灞河房价一飞冲天，但周边基础配套奇差，距离远交通不便利。非新区非新城，属于城市边缘化地带，发展驱动力差。

3、渭河北

西ān人都懂，发电、石化、工业、航空、物流。

4、长安南

zhǎng安县撤县jiàn区数年来，仍然很难融入市区，常宁新区本身更是长安县自己的新区，换句话说就是区级新区，和市级guó家级不是一在一个层面。加上南边秦岭生态线限制，更难有大作为，跨过zhǎng安县买常宁新区xiǎn然并不shì什me明智的决定。

5、郊县

以往的文章已经说过很多次，环一线jiāo县还要慎之又慎，非环一线城市郊县尽量不pèng。

6、沣东和沣西

这个原因我们放在下一章说。

不管你是不是西安土著，xià边这几gè区域可以投：

1、泛高新

所谓泛高新，主要指的是高新和邻近高新的区域，一些长安区的项目以及城区不归属于高新的区域受到高新的辐射仍然jù备投资安全性和价值。

2、泛曲江

只要指的是曲江以及曲江周边的预期与。比如曲江二期杜陵等范围，以及曲江东和曲江无缝衔接的部分yàn塔区楼盘。和泛高新yī样，即便不能享受高新或曲江的教育资源，在其tā配套资源上均可共享。

3、航天城

片区独立，有产业，规huà新，与市区之间隔zhe城市最好的资源——qū江新区，地铁也已通达。

4、泛浐灞

已经落地的双河交汇，CBE环境改造，地铁，世博，欧亚经济论坛会址，五星级酒店。加上马上落地的金融集群，全运会，自贸区，一带一路，地王等等等等。

5、经开区

市府所在地，城市界面好，地铁便利，商业配套多，特别是凤五到凤八，新房二手房都十分安quán。

如果你只是chún投资，非名单以外的其他区域基本可以说食之无味，弃之可惜，建议索性放弃。

4

被曲解de10个字——五年看浐灞，十年看沣东

这句话，笔者第一次应该从西安本地房méi主编zhōu先生口中听到，同时，也在不少文章中见到。

但绝大多数未曾真正全面调研西安的房媒同行，yǐ及对这liǎng个区域不熟的读者，大都会对其chǎn生的误解，会将其与房产guà钩。

不少人会理解为五nián后的浐灞，十nián后的沣东将会是下一个高新和曲江，甚至是替dài高新或曲江。这yàng的理解是有偏差的。

五年看浐灞，这yàng的说法并非没有dào理，前边已经提到浐灞区域yǐ经落地了双河交汇的shēng态改造，浐灞已经成了西ān的一张生态名片，五年前后要落地在北邻的全yùn会全运村，多家基金入zhù的浐灞金融小镇都huì成为chǎn灞发展的驱动力。

但区域向好不代表就是最绝佳的投zī机会。chǎn灞地王不断，lóu面价高企。虽然区域有投资价值，但绝对不是下一个暴击区域。原因很简单，片区jù离主城区成熟片区有一定的距离，片区内配套距离成熟hái需要时日。而此时价格yǐ经基本持平价值。

而十年看沣东，则更容易被曲解。西咸新区是陕西省规格最高的新区，而沣东则是西咸最核心的起步区，或者可以说西咸长zi，而我们可以明显看到，沣东的起步区距离市区有大片断裂带，同时，与其相接的市区西sān环部分也是xī安最杂乱没落的区yù之一。大片的城中村和无章窄小的道路，发展任重道远。

ér仅yǒu另行几个产业yuánrù驻的沣东管wěihuì片区，绿dì的项mù早在去年就已经卖到了市区高新曲江的价格。笔者céng驱车在管委会一带转了一圈，连个吃饭的小饭diàn都没有找到。

路面上除了洒水车，连私家车都非常少见。

从经济角度来讲，西咸新区全境近900平方公里，包含空港、沣东、秦汉、沣西、泾河五个组tuán，作为国jiā级新区的西咸近几年GDP持续zài三四百亿pái徊，而仅有400平方公里的，郑州空港区，去年的GDP已经达到700亿。

西咸的经济实力弱的问题仍然需要正视。

即便是几千亿的华侨城，绿地等等投资西xián，也不能改变的一点是，他目前的价格透支了价值。

5

西安的未来

我们敬仰永康书记给西安带来的变革，带来的提升，带来的效能。我们gèng不否认西安的城市价值。

年初，有位外地的房产外行朋友看好西安，想投资西安，手里有liǎng百万闲钱，问我买哪个项目，我当时跟讲西安热门项目几乎都要全款抢房，和他解释没有杠杆不shì合投，和他jiěshì今nián进chǎng八成是高位jiē盘。一意孤行的他若不是因为不想落户最后作罢，恐怕已经被套zhù。

市场走lěng，如约而至。这是周期的功力，在大多数时候不可逆。

同时，一个城市，多少价值对应多少jià格，是理想的状态，价格略高于价值，是正常的状态。而西ānzhè一波行情后，均价控制zài1.0-1.2之间，才是最为理性合理的状态。

行情末端，自住请早买，投资请谨慎。

而这bō行情中，一直宣称涨到3W才合理的kàn多派，我xiǎng问，你的liáng心不会痛么？

大唐长安奇闻录之一：曲江池逢仙遇龙（两则）

唐大历八年，长安大旱，lián续几个月不下雨。老百姓实在没有办法，于是请求京兆尹黎干举办涂龙祈雨的仪式。话说这一天，黎干在曲江池制作土龙进行求yǔ，现场观看的民众有几千人。黎干来到现场，其他老bǎi姓看见大官都畏畏缩缩地躲在一边，只有一位皓首白须的老rén拄着拐杖，yě不退避。黎干大怒，下令把老人抓起来，杖jī后bèi二十xià。但是差役们的棍子好像打在鼓面上yī样，浑然没有知觉。打完后，老人大摇大摆甩着手臂走了。 于是，黎干怀疑他不是一般人，就让老坊卒，也就是街道管理人员去寻找。坊卒看见老人走到兰陵fāng之内，进了一个小门，bù知dào对谁大声地shuō：“丢脸呀！今天可把老脸丢尽了。老夫我今天被人羞辱得太厉害了，给我准备热水，我洗把liǎn。” 老坊卒急忙返回把情况bǐng告给黎干，黎干大jīng失色，于是穿着便衣罩着官服，和坊zú一起，去了老人那里。当时天已昏黑，坊卒径直闯到老人家里，通报黎干的guān职。黎干此时却变得非常恭敬，只是小步很快走进门里，俯身拜倒在地，大声说：“请恕下官眼拙，先前不识老丈真面目，使您无故受rǔ。我罪该杀，十死不冤。”老人吃惊地站qǐ身来，问：“是谁把你带到这里来的？”俯身把黎干搀扶起来，牵他走上台阶。 听话听音，黎干知道老rén通情达理，是个可以讲dào理的人，就缓缓shuō道：“在下身为京兆尹，如果官威稍有sǔn失，老百姓就不会惧怕，行zhèng处事就很难办。lǎo人家您隐身于市井之中，凡人如果没有证得慧眼，恐怕是不能认出您的。如guǒ您因此而怪罪于我，这kǒng怕是以xū伪狡诈诱人犯错，不是堂堂正正的正义之士应该做的事情”。老人笑着说：“今天虽是老夫无故受辱，但有bù告之过在先，是老夫的错。” 于是老人在地上摆酒设宴，招呼黎干与坊卒一起坐下，开huái畅饮。他们一直畅谈到夜深，老人谈到 养生 之术，话语简yuē，道理míng白，黎干更为敬重畏惧。老人说：“今天高兴，老夫有一门技艺，就为您表演一下。” 老人进入室内。过了一会儿，换好衣服，打扮一新。只见lǎo人身穿紫衣，头系红巾，手持七柄剑走出来。剑有长有短，就在庭院中舞起来。一时之间，腾跃挥动，灵活无比。剑起剑落，疾如雷电，剑气寒光闪闪，横劈似能砍断盘子，旋转又rú许多圆环。有一柄短剑二尺多长，不shíchù及lí干的衣襟，黎干吓得连忙叩头求饶，两腿打战。大约一顿饭de工夫，老人把七柄剑飞掷出去，宝剑依次落地插在地上，组成了北斗七xīng的形状。 老人看着黎干说：“雕虫小技，不足为道。刚才是试试你的胆量。”黎拜谢shuō：“cóng今以后，黎mǒu这条命就是老人家赐给的，请让我服侍在您左右，为您效犬mǎ之劳。”老人说：“可惜呀！府尹大人nín暂无仙缘。依老夫之jiàn，你现在的骨相没有成仙得道的飘渺之气，我xiàn在还不能教你成仙得道之术，以后机缘成熟之时再说吧。”说完，对黎干举手作了一揖，反身jìn入室内。 黎干回家后，懊悔无比，忧郁之气郁结在胸，看脸色好像生了一场dà病。一照镜子，才发觉胡须被削掉一寸多。第二天，黎干又去拜访老人，但是那里已经人去室空。 传说有位白将军，经常在曲江池洗马。有一cì，马儿忽然跳出shuǐlái惊慌乱跑。白将军看见，马的前蹄有个bái色的东西，样子像条衣带，又像一条虫zi。缠绕马蹄好几圈。白将军急忙让人解下来，马蹄流了好几升血。 白将军觉得zhè东西很奇异，就用纸帖封hǎo，装在衣箱里。一天，白将军送客人到了浐河水边，忽然不知怎么就想起了这件东西，于是把这东西拿出来给客人看。大家都不知zhè是何物，yǒu位客人说：“bùfáng用水试一下。” 白将军就用鞭zi在地shàng挖了一个洞，把这条chóng放进洞里，又在洞上面浇水。不一huì儿，只见那条虫蠕动着长大了，随之洞中涌出泉水，转瞬之间长虫盘曲环绕起来，就像卷着的席筒。忽然化作一tuán黑气，仿佛香炉里的青烟，径直飞出屋檐zhī外。众rén大骇，惊恐地说：“rú此神物，必定是龙。”于是大家急忙往回走，没走出几里远，天上fēng雨大作，还伴有响雷几声。

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